Résiliation du bail - Les erreurs à ne pas commettre

La résiliation du bail d’un logement est une décision importante qui implique de nombreuses conséquences. Que ce soit pour le locataire ou le propriétaire, cette démarche est une procédure spécifique basée sur la loi du 6 juillet 1989. Comme pour la formation d’un contrat de bail, un certain nombre de règles doivent donc être respectées pour réaliser en bonne et due forme la résiliation du bail.

Voici les principales erreurs à ne pas commettre dans le cadre de la résiliation de votre bail.

Non-respect du délai légal

La résiliation s’inscrit dans un cadre légal. Il faut donc respecter à la lettre la procédure, notamment en ce qui concerne le délai pour résilier. Ce délai est spécifique pour le locataire et le propriétaire.

Le locataire a le droit de résilier à n’importe quel moment. En principe, son préavis est de trois mois. Ce délai de préavis dépend de la commune de votre logement. Celui-ci peut être par exemple situé en zone tendue comme à Nantes ou Rezé, c’est-à-dire une zone où la demande de logement est supérieure à l’offre. Avec l’introduction de la loi ALUR en 2014, dans le cadre d’une location, le préavis est d’un mois pour le locataire. Il existe certains cas où ce préavis peut aussi être ramené à seulement un mois (perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, bénéficiaire du RSA, mutation professionnelle ou état de santé justifiant un changement de domicile). Dans ce cas-là, il est essentiel de mentionner cette situation dans votre courrier recommandé, appuyé par des justificatifs.

Le propriétaire, quant à lui, doit attendre la fin du bail et respecter un préavis de six mois. Ce délai légal doit être absolument respecté sinon le bail sera automatiquement reconduit pour la même durée.

Rappel : Les préavis incluent les week-ends et jours fériés.

Un simple envoi d’une lettre recommandée

L’envoi d’une lettre recommandée est une étape primordiale. Dans le cadre de la loi, le début du préavis commence lorsque le destinataire réceptionne le courrier et le signe. C’est la date de signature du courrier qui donne le départ du préavis.

Cependant il se peut que le destinataire soit absent ou ne récupère pas le courrier. Que faire dans ce cas-là ?

Il faut anticiper cette éventualité et envoyer ce courrier bien avant le délai prévu. Si l’accusé de réception revient tardivement auprès de l’expéditeur qui a donné son congé, il y a la possibilité de s’adresser à un huissier.

Oublier les cotitulaires du bail

Ce détail peut tout changer. Lorsque le propriétaire veut résilier, il doit le signifier à tous les cotitulaires du bail par lettre séparée. Si cette démarche n’est pas respectée, le bail se poursuivra au nom de celui qui n’a pas reçu officiellement son courrier. Ce cas concerne aussi les conjoints juridiquement cotitulaires du bail du logement et ce même si l’un des deux conjoints n’a pas signé lorsque le bail a été établi.

Cependant, il existe une exception. Si le propriétaire n’a pas été informé d’un mariage ou de la présence du conjoint, le congé donné par le propriétaire est valable pour le cotitulaire.

Oublier le nom du bénéficiaire qui récupère le bail dans le courrier

Si le propriétaire souhaite récupérer son logement pour lui seul, son conjoint, ses ascendants ou descendants, il doit obligatoirement mentionner dans son courrier le nom du bénéficiaire.

Récupérer le logement en tant que résidence secondaire

Il est impossible pour le propriétaire de donner congé au locataire pour ensuite utiliser le logement comme résidence secondaire. Il peut uniquement récupérer le logement comme résidence principale.

Ne pas donner congé au titulaire du bail

Si l’occupant n’est pas le titulaire du bail (par exemple un employé), le propriétaire doit donner son congé au signataire du bail et non à l’occupant.

Ne pas payer le dernier loyer pour substituer la caution

Dans certains cas, il se peut que le locataire choisisse de ne pas payer le dernier loyer par crainte de ne pas récupérer leur caution. Cette méthode est tout simplement illégale. Dans cette situation-là, le propriétaire a le droit d’utiliser la caution pour des travaux après le départ du locataire. Le propriétaire peut s'il le souhaite poursuivre son ancien locataire en réclamant le dernier loyer impayé ainsi que le coût de la remise en état des éventuelles dégradations constatées lors de l'état des lieux de sortie.

Oublier les formalités de la reprise du logement en cas de vente

Le propriétaire peut émettre le souhait de vendre son logement et pour cela il a le droit de donner congé. Son courrier est donc considéré comme une offre de vente au profit du locataire en mentionnant l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le prix fixé et les conditions de vente. Il est également conseillé au propriétaire de joindre le règlement de copropriété.

Vous l’aurez compris, la résiliation du bail implique une procédure précise qu’il faut respecter à la lettre. En ne commettant pas les erreurs évoquées dans cet article, vous pourrez réaliser une démarche sereine dans un cadre légal.