Réforme des copropriétés : quels sont les changements ?

Intégrée aux enjeux d’évolutions du logement porté par la loi Elan, la réforme des copropriétés a pour but d’améliorer la gestion entre les copropriétaires. Les modifications qui sont apportées concernent essentiellement le syndic, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires. Entrée en vigueur le 1er juin 2020, en quoi cette réforme va-t-elle permettre de moderniser et faciliter les rapports entre les parties ? Retour sur son décret d’application paru le 02 Juillet 2020 concernant la mise en place de ces améliorations, et les changements prévus pour les prochaines années.

UN CHANGEMENT DE SYNDIC MOINS COMPLEXE

La transition entre le syndic sortant et le syndic entrant, est parfois l’un des problèmes que peuvent rencontrer les copropriétés.

Pour rappel, la fonction du syndic de copropriété est d’assurer la gestion de la copropriété. Autrement dit, la gestion des immeubles bâtis et les parties communes - au niveau juridique, administratif, comptable et technique. Il exécute les décisions prises et votées lors de l’Assemblée Générale (appelée aussi AG). Sa gestion est contrôlée par le conseil syndical (lorsqu’’il y en a un), dont chaque membre est élu en Assemblée Générale. La gestion des parties privatives n’entre donc pas dans sa mission, et revient à la responsabilité de chaque habitant de l’immeuble.

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Avec cette réforme, l’ordonnance indique et précise que le syndic sortant est tenu de rester responsable de la gestion de l’immeuble jusqu’au lendemain de sa révocation. C’est donc à lui de transmettre dans un délai de 15 jours, à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires ouverts pour le syndicat. Il doit également dans un délai de 1 mois, transmettre l’ensemble des documents et archives du syndic de copropriété, et fournir sous 2 mois, l’état des comptes des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat.

LE VOTE PAR CORRESPONDANCE

Il est désormais possible de voter par correspondance pour les Assemblées Générales. Depuis la réforme, il est maintenant obligatoire pour le syndic de joindre le formulaire de vote à la convocation de l’AG. L’ordre du jour doit y figurer, dont notamment les questions soumises à délibération, pour que les copropriétaires puissent cocher leur vote à chaque résolution. Ensuite, le copropriétaire a jusqu’à trois jours francs avant la date de la réunion d’Assemblée Générale pour retourner le formulaire de vote rempli et signé au syndic.

Quelques précisions : par e-mail, la date fait office de date de réception, car il est considéré que l’e-mail est reçu dans la journée. Si le copropriétaire décide d’être présent lors de l’AG afin de voter physiquement, alors son vote par correspondance n’est plus valable. Enfin, si l’objet du vote par correspondance est amendé durant l’Assemblée Générale, alors le vote par correspondance de cette résolution n’est pas pris en compte.

LA SIMPLIFICATION DES ASSEMBLEES GENERALES A DISTANCE

Déjà mis en place depuis la loi Elan, la tenue des Assemblées Générales à distance est, depuis cette année, simplifiée. Avant, les AG organisées par visioconférence étaient autorisées, mais un vote des copropriétaires en Assemblée Générale était obligatoire, au sujet de l’achat du matériel nécessaire à la visioconférence, et le moyen de s’assurer de l’identité des votants.

Maintenant, et principalement à cause de la crise du coronavirus, ce vote n’est plus obligatoire. Le syndic se réserve le droit de tenir une AG en vote par correspondance, uniquement en interdisant tout rassemblement physique. Des Assemblées Générales notamment prévues pendant les périodes de confinement peuvent donc être reprogrammées. Attention, cet assouplissement est pour l’instant prévu jusqu’au 31 janvier 2021 !

LE CONTRAT DE SYNDIC CHANGE : DURÉE ET RÉSILIATION

Le contrat de syndic reste toujours un contrat à durée déterminée voté en Assemblée Générale.

Concernant la résiliation du contrat de syndic à son initiative ou non, c’est en AG qu’il est décidé de la date de fin de mandat du syndic (au plus tôt un jour franc après l’AG) et de la date de prise d’effet du nouveau mandat. Si la résiliation est à l’initiative du syndic, celui-ci en informe le conseil syndical au plus tard 3 mois avant la tenue de l’Assemblée Générale.

LE CONSEIL SYNDICAL A UN RÔLE PLUS IMPORTANT

C’est l’un des changements importants : le conseil syndical a plus de pouvoir. Pour rappel, le conseil syndical a le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic. Les membres du conseil syndical élus par l’AG, ont désormais plus de responsabilités (à condition qu’il soit composé d’au moins de 3 membres).

Il peut prendre seul les décisions relevant de la majorité de l’article 24 (sauf approbations des comptes, budgets et adaptation du Règlement de copropriété) dans la mesure où l’AG a voté au préalable une délégation de pouvoir au profit du conseil syndical.

LES RÈGLES DE MAJORITÉ

L’assouplissement de certaines règles de majorité rend plus facile l’approbation de certaines résolutions d’AG afin de pallier l’absentéisme, comme par exemple l’autorisation permanente accordée aux forces de l’ordre de pénétrer dans les parties communes de l’immeuble en cas d’urgence.

Dorénavant, pour certaines résolutions devant être votées à l’article 25 (majorité absolue), si un tiers des voix est atteint, un second vote est mis en place immédiatement à l’article 24 (majorité simple).

QU’EN EST-IL DES « PETITES COPROPRIÉTÉS » ?

Un chapitre 4ter de l’ordonnance, concerne les copropriétés de petite taille. Il s’agit des copropriétés qui comportent 5 lots ou moins, à usage d’habitation, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat est inférieur à 15 000€ par an, pendant 3 ans. Pour ce type de petite copropriété, la constitution d’un conseil syndical est facultative, et il n’y a pas l’obligation de tenir une comptabilité en partie double. Auparavant, cette dispense concernait les copropriétés de 10 lots ou moins.

PLAFONNEMENT DE L’ETAT DATÉ

C’est également une nouveauté depuis cette année, l’état daté est maintenant plafonné à 380€ TTC en Loire Atlantique. Cette mesure vient à la suite d’abus de la part de certains syndics de copropriété concernant leur montant de facturation.

A titre d’information, l’état daté ne doit d’ailleurs pas être confondu avec le pré-état daté.

UN PLAN PLURIANNUEL DE TRAVAUX OBLIGATOIRE ANNULÉ

A noter que la réforme prévoyait l’obligation de fixer un plan pluriannuel des travaux sur 10 ans. Mais cette obligation ne figure pas dans l’ordonnance.