Loire-Atlantique : bilan du marché immobilier en 2024

En 2024, l’immobilier en Loire-Atlantique continue d’attirer de nombreux acquéreurs et investisseurs, conscients de la qualité de vie et du dynamisme économique que confère Nantes ainsi que les principales zones de bord de mer comme La Baule. Le volume de transactions, ralenti en début d’année, reprend des couleurs avec des prix ainsi que des taux d’intérêt permettant une relance progressive du marché. Votre agence immobilière BRAS immobilier fait le point pour vous sur les grandes tendances économiques, financières et sociétales de cette année 2024.

Évolution du marché immobilier en Loire-Atlantique

Les variables agissant sur les prix immobiliers

Selon le type de bien, la qualité énergétique du logement et la zone géographique, les prix au mètre carré peuvent fortement varier.

Le type de bien

Globalement sur l’ensemble du département, les appartements affichent une baisse de 1% sur l’année avec un prix médian aux alentours de 4 180 €/m². À l’inverse, les maisons ont subi une légère hausse de 1% par rapport à 2023 avec un prix au mètre carré de 2 679 €/m². (source Figaro Immobilier).

Pour le secteur de l’immobilier neuf, les biens enregistrent une hausse plus marquée cette année avec un prix médian de 2 731 €/m², soit 3% de plus qu’en 2023.

La zone géographique

Les villes côtières telles que La Baule restent des lieux de vie prisés avec des prix au mètre carré médian de 5 813€/m² et une baisse du prix sur les appartements de 2% sur 1 an.

Les métropoles comme Nantes ou Saint-Nazaire, garantes du dynamisme économique local, voient leurs prix baisser sur les appartements avec respectivement -10% et -3% comparé à 2023. Que ce soit dans l'ancien ou dans l’immobilier neuf, l’évolution des prix immobiliers à Nantes en 2024 affiche d’ailleurs une baisse globale de 9% sur l’ensemble du parc.

La qualité énergétique du logement

Depuis la loi “Climat et Résilience”, le DPE est devenu obligatoire et un échéancier a été mis en place pour encourager les propriétaires à réaliser des travaux énergétiques pour revaloriser le parc immobilier.

Ce dispositif de lutte contre les logements énergivores a un impact significatif sur le prix des biens classés E, F ou G avec une dépréciation de sa valeur ou des plus grandes marges de négociation constatées lors des mises en vente.

Le volume de transactions immobilières

Après une belle effervescence du marché immobilier constatée de 2017 à 2022 (Source L’Observatoire Loire Atlantique), 2024 voit son nombre de transactions suivre la même courbe de baisse que les années 2022 et 2023.

Les chiffres officiels seront connus en fin d’année mais les premières statistiques nationales annoncent un recul de 11% sur le nombre total de transactions par rapport à l’année précédente. (Source Se Loger)).

Cette baisse régulière depuis 2022 est contrebalancée depuis la rentrée 2024 par une relance du nombre de demandes de crédits immobiliers enregistrées (Source Meilleurs Taux) et un mouvement plus important du stock de mandats détenus par les agences immobilières.

Le parc immobilier en Loire-Atlantique

Composé à 60,2% de maisons contre 38,7% d’appartements, le parc immobilier en Loire-Atlantique détient 787 187 logements pour l’année 2021.

Selon l’INSEE :

• 84,1% des logements sont des résidences principales
• 10,3% des biens immobiliers sont des résidences secondaires
• 5,6% des habitations sont des logements vacants

Conditions de Crédit et Nouvelles réglementations

Les taux d’intérêt

Selon Meilleurs Taux, les taux d’intérêts moyens relevés en novembre 2023 étaient de 4,45% contre 3,50% pour le mois d’octobre 2024 pour une période d’emprunt de 20 ans. Une baisse de 1% significatif qui apporte une véritable bouffée d’oxygène sur la capacité d’emprunt des primo-accédants et investisseurs, après un blocage du marché sur les premiers trimestres. De nombreux dossiers redeviennent de plus en plus finançables par les banques.

En complément, la baisse simultanée des prix de l’immobilier est un atout supplémentaire pour les acquéreurs qui peuvent relancer leur recherche immobilière avec un budget plus conséquent que sur les mois passés.

Concrètement, avec un revenu pour un ménage de 70 000€ et un apport de 35 000€, la capacité d’emprunt était de 368 000€ début 2024, contre 427 000€ fin 2024.

La loi “Climat et résilience”

Comme évoqué précédemment, la loi “Climat et Résilience” entrée en vigueur en août 2021 a pour objectif d’éliminer les logements dits “passoires thermiques” à l’horizon 2034.

En pratique, les propriétaires-bailleurs de logements ayant un DPE classé E, F ou G doivent engager des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent pouvoir continuer de proposer leurs biens en location.

Côté propriétaires-vendeurs, un calendrier est mis en place pour qu’un audit énergétique soit obligatoirement effectué sur les logements classés en F et G (depuis 2023), puis en E (janvier 2025) et enfin en D (janvier 2024).

Ce dispositif a des conséquences multiples sur les propriétaires :

• Baisse de la valeur de leurs biens sur le marché de la transaction
• Baisse de l’attrait de leur bien locatif pour des locataires qui vont rechercher des biens en catégorie A, B ou C
• Frais importants sur les travaux de rénovation énergétique malgré des dispositifs d’aides mis en place pour encourager les bailleurs.
• Blocage du prix des loyers dans certaines zones lors du changement de locataire limitant la rentabilité locative

Attractivité de la Loire Atlantique

Bien que le marché ne soit pas aussi dynamique que les années précédentes au vu des éléments mis en lumière dans cet article, le département de la Loire-Atlantique reste une lieu de vie où il fait bon vivre et qui revêt de nombreux atouts.

Historiquement, la région possède une architecture authentique et reconnaissable, ancrant le caractère affirmé de ses occupants. Villas bauloises, maisons “nantaises”, clivage entre les maisons aux toitures rouges dans le Sud Loire et les maisons au toit de chaume ou toitures composées d’ardoises au Nord Loire, style Haussmannien dans le centre-ville de Nantes ou maisons à colombages, la richesse patrimoniale est incontestable.

Côté paysage, les habitants bénéficient d’un cadre de vie idéal, entre ville et campagne, entourés de vignobles et de forêts remarquables. L’accès rapide aux côtes bretonnes, ligériennes et vendéennes n'est pas à négliger, que ce soit pour une sortie dominicale ou quelques vacances en famille. Le rayonnement des différentes stations balnéaires conservent leur charme tout en proposant une offre immobilière de qualité.

Enfin, le dynamisme économique de Nantes fait partie intégrante du succès de la région. Plus de 400 000 entreprises actives y sont actuellement recensées, en particulier sur des secteurs numériques, technologiques mais aussi industriels. Sur ce dernier volet, il est à noter la grande attractivité des chantiers navals de Saint-Nazaire et du pôle aéronautique.

Les infrastructures de transport (Train, bus, tram, avion) mises en place progressivement contribuent grandement au maintien de l’attractivité immobilière à Nantes en 2024 avec un accès facilité aux échanges nationaux et internationaux.

La transition écologique dans l’immobilier

Occupation de plus en plus importante auprès des français, la transition écologique affecte l’immobilier en Loire-Atlantique et se ressent dans les attentes des acquéreurs comme des locataires.

La performance énergétique est devenue un critère clé que ce soit pour un besoin locatif ou pour acheter un bien immobilier. Que ce soit dans un objectif de confort ou pour réduire le coût des charges énergétiques, ce point est régulièrement passé à la loupe en phase d’achat ou de recherche locative.

De nombreuses lois et réglementations énergétiques dans l’immobilier en 2024 viennent en soutien pour renforcer un immobilier durable en Loire-Atlantique. On peut citer parmi celles-ci :

• Réglementation environnement 2020
• Label Bâtiments durables et HQE (Haute Qualité Environnementale)
• Loi Énergie-Climat (2019)
• Loi Climat et Résilience (2021)

Conclusion

Malgré les défis que l’année 2024 a connus, l’attractivité de la Loire-Atlantique reste intacte. La relance progressive du marché grâce à la baisse des taux d’intérêts et des prix immobiliers seront décisifs dans les prochains mois et bénéficient autant aux acquéreurs et locataires qu’aux propriétaires-vendeurs.

Les prévisions immobilières pour 2025 sont donc positives et annoncent un retour à la normale avec un équilibre offre-demande plus sain que ces dernières années.