Transaction immobilière - Les diagnostics immobiliers obligatoires

Vous envisagez de mettre en location un bien immobilier à Nantes ? Vous disposez d’un studio à louer pour des étudiants ? D’un T2 ou T3 pour une petite famille ? 

Quel que soit le type de logement, en tant que propriétaire bailleur, vous avez l’obligation de fournir au locataire certains diagnostics immobiliers. En effet, plusieurs diagnostics sont obligatoires pour la location et doivent figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Ce document doit être transmis au locataire au moment de la signature du bail.

Dans cet article, votre agence Bras Immobilier à Nantes vous éclaire sur ces diagnostics immobiliers obligatoires à fournir en cas de mise en location dans cet article.

Historique des diagnostics immobiliers 

L’année 1996 marque le début des diagnostics techniques à fournir en cas de vente immobilière avec la loi Carrez. Cette première initiative a pour objectif de mieux informer l'acquéreur sur la superficie réelle du bien qu'il compte acheter par une certification reconnue.

Cette volonté de transparence guidera également l'apparition de tous les autres diagnostics comme le Diagnostic de performance énergétique (DPE), le Constat de risque d’expositions au plomb (CREP), ... L'intention est d'encadrer et de sécuriser les transactions immobilières en France tout en protégeant les biens, les personnes et l'environnement, afin de répondre à des problématiques sanitaires, ou plus récemment portée sur les nouveaux enjeux environnementaux.

Ainsi apparaitra chronologiquement plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ou vente immobilière :

• En 1998, le diagnostic Plomb "ERAP" (remplacé par le Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)en 2006) ;
• En 1999, le diagnostic Etat parasitaire selon les régions ;
• En 2002, le diagnostic Amiante avant démolition (DAAD) ;
• En 2005, le diagnostic Amiante avant Travaux et le diagnostic technique (DDT) ;
• En 2006, le DPE vente et l'État des risques naturels et technologiques ;
• En 2007, le diagnostic Gaz aussi appelé état de l'installation intérieure du gaz (uniquement si le bien immobilier a plus de 15 ans) ;
• En 2009 le diagnostic Electricité également appelé état de l'installation intérieure de l'électricité (uniquement si l’installation immobilière a plus de 15 ans) ;
• En 2011 le diagnostic Assainissement non-collectif ;
• En 2013 le diagnostic Amiante des parties privatives ;
• En 2020, le diagnostic Bruit relatif au bruit des aéroports ;
• Et en 2021, le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) qui est encore plus ciblé sur l'impact environnemental.

On décompte ainsi 9 (chiffres à actualiser) diagnostics à faire réaliser par un professionnel certifié lors d'une vente, contre 5 (chiffres à actualiser) maximum pour une mise en location, et que le vendeur ou le bailleur doit regrouper dans un document appelé "Dossier de Diagnostic Technique" que nous vous présentons ci-dessous.

Qu'est-ce que le dossier de diagnostic technique (DDT)?

Fixé par l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) est à remettre au moment de la signature par le propriétaire-bailleur ou vendeur auprès du locataire ou acquéreur, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, à usage de résidence principale ou secondaire.

Obligation indispensable à toute signature de bail ou de compromis, chacun des diagnostics qui compose le DDT remplit un rôle bien précis. Nous vous les listons ci-dessous en détaillant dans le cas d’une mise en location :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) 

Diagnostic obligatoire lors d’une location ou d’une vente, il informe le locataire ou l'acquéreur de la performance énergétique du bien par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d’émission de gaz à effet de serre.

Il renseigne également sur les charges prévisionnelles de chauffage. Sa durée de validité est de dix ans. Revu plusieurs fois depuis sa création en 2006, il a pour objectif d'encourager les travaux énergétiques pour baisser l'impact des logements sur le climat et l'environnement.

Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP) 

Anciennement ERAP, Il indique si les revêtements du logement contiennent du plomb ou non. D’une durée illimitée pour les logements faisant apparaître l’absence de plomb, le CREP est également un diagnostic obligatoire pour les maisons ou appartements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1949.

L’état des risques et pollutions (ERP : exe ERNMT)

Ce document obligatoire vise à informer le locataire ou l'acquéreur des risques encourus (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon... ) dans la zone où se situe le logement.

L’état de l’installation intérieure de l’électricité

Il indique au locataire et à l'acquéreur si les installations électriques sont sécurisées, afin de connaitre les risques liés à ce type d’installation et éviter tout danger.

L’état d’installation intérieure de gaz

Il informe le locataire et l'acquéreur des mêmes risques que les installations électriques, mais appliqués aux installations intérieures de gaz. Il répond à un objectif de sécurité pour les résidents du logement, mais aussi ceux de l’immeuble.

Le diagnostic bruit

Depuis le 1er juin 2020, un diagnostic bruit sur les nuisances sonores aériennes a également rejoint la liste des documents obligatoires pour les zones d’habitations concernées. La région nantaise en fait donc partie, et tout particulièrement le Sud Loire sur des villes comme Rezé, Bouguenais ou encore Les Sorinières, du fait des couloirs aériens qu'empreinte l'aéroport de Nantes au-dessus de ces zones d'habitations.

Les diagnostics obligatoires uniquement dans le cadre d’une vente immobilière

On distingue d’autres diagnostics obligatoires mais qui sont à réaliser uniquement dans le cadre de la vente d’un bien immobilier :

• L'état mentionnant la présence ou absence de matériaux contenant de l'amiante (n'est demandé que pour les locaux construits avant le 1er juillet 1997).
• Le contrôle de l'installation d'assainissement non collectif pour les immeubles d'habitations.
• L'information sur la présence de termites (Cette donnée n'est fournie que dans les zones délimitées par arrêté préfectoral).
• La superficie Loi Carrez (pour la vente d'un lot en copropriété, il certifie la surface que l'acheteur va acquérir sur le bien convoité).

Les obligations liées aux diagnostics de location

Sachez que l’ensemble des diagnostics obligatoires pour la location, exceptés l’ERNMT (ERP) et l’état des installations d’assainissement non-collectifs, doivent être réalisés par un diagnostiqueur immobilier certifié.

• Concernant le diagnostic amiante, il n’est pas à annexer au contrat de location. Cependant, il doit être tenu à la disposition du locataire si celui-ci souhaite le consulter.
• Pour l’état d’installation intérieures d’électricité et celui de gaz, ils sont à réaliser si ces deux installations ont plus de 15 ans. Le propriétaire-bailleur ou le vendeur peut être lourdement sanctionné s’il ne respecte pas ces obligations.

Ces documents obligatoires au sein du DDT, doivent être transmis au locataire ou acquéreur au moment de la signature du bail, par email ou au format papier sur demande du locataire ou de l'acquéreur.

Celui-ci doit être informé des diagnostics avant l’entrée dans les lieux. Le bailleur a pour obligation de réaliser le DDT en amont de la signature et doit donc anticiper la location du logement.

Que risque un propriétaire qui ne présente pas tous les diagnostics obligatoires ?

Pour résumer, voici un récapitulatif des diagnostics obligatoires à fournir pour une location.

Ces diagnostics doivent être réalisés en amont, de préférence avant même la publication des annonces de location. Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations, il peut se voir lourdement sanctionner, en fonction de son manquement.

• Un risque d’annulation du contrat de bail peut avoir lieu s’il y a absence de fourniture d’un DDT. Cela est plutôt rare, il doit s’agir de vices importants dont le propriétaire avait connaissance et a voulu caché volontairement.
• Des dommages et intérêts peuvent être réclamés en cas d’absence tout ou partie du DDT (en cas de préjudice subi par le locataire). Sinon, il faut trouver un accord à l’amiable.
• Un réduction du montant du loyer peut être réclamée par le(s) locataire(s) en cas de dol. Par exemple, si des défauts non révélés dans les diagnostics du DDT provoquent une surconsommation d’énergie de la part des locataires.

• La DGRRRF peut requérir des sanctions pénales en cas d’informations fausses dans l’annonce de location : 37 500€ d’amende et jusqu’à 2 ans de prison.

Cependant, il n’y a aucune obligation, pour le propriétaire-bailleur, de retransmettre ces documents lors d’une reconduction du bail. Notez que certains diagnostics non obligatoires peuvent également être transmis au futur locataire ou acquéreur, comme le diagnostic luminosité par exemple.