Contrat de bail : ce que doit contenir le contrat de location

Propriétaire, vous souhaitez mettre en location votre appartement sur Nantes ? Afin d’éviter certains désagréments, il est important de porter un soin particulier à la rédaction de votre contrat de bail de location, en faisant à attention à la fois aux clauses obligatoires, facultatives et interdites, qui vous liera à votre locataire.

C’est pourquoi en tant qu’agence immobilière à Nantes depuis 1970, nous nous devons de vous communiquer les mentions obligatoires à ne pas oublier pour être conforme au modèle légal sous peine de sanctions.

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Un contrat de location, également appelé bail de location ou contrat de bail, est encadré par la loi du 6 juillet 1989, qui précise ce que le contrat doit contenir.

Avant de vous présenter les mentions obligatoires, ils nous semblent important de définir ce qu’est un contrat de location. Un contrat de location est un document obligatoire qui officialise les engagements des deux parties l’une des parties appelée bailleur et l’autre partie locataire dans le domaine de l’immobilier.

En signant le bail de location, le bailleur s’engage à mettre un bien immobilier à disposition du locataire pendant une durée donnée et moyennant un loyer que le locataire s’engage à payer une fois la signature réalisée.

Quelle forme et quel contenu pour un contrat de location signé depuis août 2015 ?

Le bail de location doit être établi par écrit et toutes les parties (propriétaire, locataire, colocataires, cautions, …) doivent en recevoir un exemplaire. Il doit contenir un certain nombre d’informations relatives aux différentes parties, au logement et au loyer. Depuis le 1er août 2015, les bailleurs doivent utiliser un contrat de location standard, peu importe le mode de location, qu’il soit vide ou meublé, ce qui n’était pas le cas auparavant. Mais que doit-il contenir ?

Les clauses obligatoires

De nombreux éléments obligatoires doivent être inscrits dans le contrat de location. Tout d’abord le nom du propriétaire, ou son représentant, et celui des locataires. Le bail doit également contenir la date de prise d’effet et la durée de celui-ci. Vous devez aussi mentionner les caractéristiques détaillées du logement :

•   Consistance de celui-ci et sa destination

•   Surface habitable (loi Carrez)

•   Description du logement et de ses équipements et annexes

•   Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier contrat de location

Enfin, le bail doit aussi contenir les informations sur les modalités de paiement du loyer, le dépôt de garantie (un mois de loyer en location vide et deux mois en meublée) ainsi que les honoraires de l’agence immobilière.

Les clauses facultatives

Certaines clauses facultatives peuvent être rajoutées à celles obligatoires du contrat de location. De ce fait, vous pouvez préciser le prix d’une révision annuelle du loyer par exemple. Des clauses résolutoires peuvent y être insérées afin de vous protéger et résilier le bail si le locataire ne les respecte pas.

Ces clauses facultatives peuvent être rajoutées à l’infini, tant qu’elles respectent la loi. Si besoin, vous pouvez faire appel à un agent immobilier dans le cadre d’une gestion locative pour vous décharger de certaines tâches.

Les clauses interdites

En effet, sachez que certaines clauses sont interdites dans un contrat de bail. Parmi les clauses interdites les plus courantes : la clause prévoyant que tout mois commencé est et sera dû intégralement tant pour le loyer que pour les accessoires. Vous ne pouvez pas non plus insérer une clause interdisant votre locataire d’héberger temporairement des personnes.

De même, la clause qui prévoit un accès permanent du bailleur pour exécuter des travaux ou pour d’autres motifs ne peut figurer sur votre contrat de location.

Concernant l’entretien, la clause exonérant le bailleur de toute responsabilité en cas d’arrêt ou de mauvais fonctionnement des différents appareils et installations se trouvant dans les lieux loués ou dans l’immeuble ne peut apparaître sur le bail.

Modèle type d’un contrat de location

Le bail de location comporte de nombreuses clauses, évoquées plus haut. Il faut ensuite les répertorier par catégories. Un modèle type de contrat de location s’organise de la façon suivante.

Tout d’abord la désignation des parties, avec les informations sur les bailleurs, le mandataire si existant, ainsi que le ou les locataires.

Ensuite, la partie “Objet du contrat” concerne particulièrement le logement en lui-même : son adresse, le type d’habitat, la surface, la destination des locaux, les équipements du logement…

La troisième partie stipule la date de prise d’effet et la durée du contrat de location. Puis nous passons aux conditions financières, avec le montant du loyer mensuel, les modalités particulières, les charges récupérables, ainsi que les modalités de paiement par le locataire.

Si des travaux sont à prévoir dans le logement, (mise en conformité, travaux d’amélioration, majoration ou diminution du loyer en cours) ils seront rédigés à la suite, ainsi que les garanties.

Puis viennent les différentes clauses, la clause de solidarité, la clause résolutoire, les honoraires de location et les autres conditions particulières à définir par les parties.

Un modèle type de bail de location se termine par une partie recensant les annexes, comme le règlement de la copropriété, un dossier de diagnostic technique comprenant la performance énergétique, le risque d’exposition au plomb, l’état d’installation intérieure d’électricité et de gaz…, une notice d’information sur les droits et obligations des locataires et bailleurs, un état des lieux, ou encore une autorisation préalable de mise en location.

Il ne vous reste plus qu’à insérer la date et le lieu, et de faire signer le contrat de location par les deux parties : le bailleur (ou le mandataire) et le locataire.

Quelle est la durée légale du contrat de location ?

La durée légale d’un contrat de location est également importante à prendre en considération. En effet celle-ci est également régie par la loi. Il existe deux cas de figure, pour :

·       Un bail de location vide : la durée minimale du bail de location est de 3 ans si le bailleur est un particulier ou 6 ans si c’est une personne morale (entreprise).

·       Un bail de location meublée : la durée minimale est de 1 an sauf dans le cas où le locataire est étudiant. Dans ce cas-là, pour un logement meublé, elle est réduite à 9 mois.

Les sanctions suite à un non-respect du contrat de bail
 

Le locataire peut à tout moment invoquer la nullité du bail si les clauses sont inexactes, notamment sur le montant des honoraires d’agence.

Les clauses obligatoires concernant la surface habitable et le plafond du loyer doivent être inscrites dans le contrat de location, auquel cas le locataire peut demander au propriétaire-bailleur de faire les modifications nécessaires. Si ce n’est pas fait dans un délai de 30 jours, le locataire se réserve le droit de saisir le tribunal afin de réclamer une diminution du loyer.