Faut-il louer meublé ou vide ?

Si vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif, vous devrez choisir entre la location meublée ou la location vide. Outre les spécificités de chaque système de location, la décision tient aussi au rendement locatif. Un point s’impose avec votre spécialiste en gestion locative à Nantes pour savoir quel type de location offre le meilleur rapport risque/rendement.

La location meublée

Pour être considérée comme « meublée », un logement locatif doit comporter certains meubles ou/et équipements dont vous pouvez retrouver la liste complète sur le site du servicepublic.fr, comme par exemple :

• Literie avec couette ou couverture
• Réfrigérateur
• Plaques de cuisson
• Ustensiles de cuisine

Cette liste dépend de la date de la signature du bail, étant différente si le bail a été signé après août 2015 ou avant septembre 2015. Sans ces agencements, le logement est alors considéré comme « vide » ou « nu ».

Les avantages de la location meublée

Atout phare de la location meublée, par rapport à une location classique, celle-ci permet d’avoir un loyer plus important ! En effet, le loyer peut ici être fixé en fonction des prestations fournis avec l’appartement. De plus le bail de la location meublée est plus souple, ce qui est moins risqué en cas de loyers impayés récurrent avec un même locataire. Autre point fort : un bien meublé bénéficie d’un régime fiscal plus avantageux.

La rentabilité d'un tel investissement locatif est ainsi supérieure à celle d’un bien loué vide.

Les conditions de location en meublé sont également moins contraignantes : trois mois de préavis minimum à respecter pour le bailleur, contre six mois pour une location vide.

En meublé, dans la majorité des cas, le propriétaire-bailleur opte pour le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Celui-ci permet de déduire les charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière) et d’amortir l’investissement sur 30 ans.

Placé sous le régime réel, et beaucoup plus avantageux que le micro BIC dans ce cas, la location meublée permet au propriétaire de déduire certaines de ses charges comme l’amortissement des meubles et des immeubles.

Les inconvénients de la location meublée

Malgré tous les avantages, la location meublée à quelques désavantages qui peuvent faire pencher la balance dans votre choix locatif.

Un des inconvénients les plus importants est la durée de la location. En effet, en meublé le roulement des locataires est plus élevés car la durée minimum est d’un an contre 3 pour une location d’un logement nu.

L’entretien d’un appartement meublé est aussi plus important car les équipements et meubles du bien doivent être régulièrement renouvelés pour que le logement reste confortable pour votre locataire. L’investissement de départ est aussi plus élevé car il faut équiper le bien avant de le mettre en location.

Dernier inconvénient que l’on peut relever : le délai du préavis de départ. Une location meublée impose un préavis également plus long pour le locataire : trois mois contre un mois pour une location vide SAUF dans les zones dites "tendues" où le préavis est de 1 mois pour les deux types de locations.

La location vide ou location nue

Plus courant que la location meublée, la location vide est un bien immobilier d’habitation proposé sans meuble. Le logement n’est donc pas habitable en l’état, le locataire devra l’aménager par lui-même lors de son emménagement.

Les avantages de la location vide

Premier point important, il est à savoir que la location vide est le type de bien le plus recherché sur le marché locatif.

Contrairement au meublé, et comme expliqué dans le paragraphe précédent, la rotation de locataire est plus lente car les baux locatifs sont conclus sur une période de minimum 3 ans, contre 1 an pour le meublé.

De même, l’investissement de départ est moins important car l’achat se limite au bien immobilier uniquement, sans tenir compte du mobilier qui sera installé à la charge du locataire ensuite. Les charges d’entretien sont aussi plus rares car aucune réparation de meuble n’est nécessaire, ce qui facilite aussi l’état des lieux. Restera à la charge du propriétaire les mises aux normes obligatoires ainsi que les travaux et réparations de bon fonctionnement du logement. (Robinetterie, chauffe-eau…)

Enfin, concernant la fiscalité, les loyers d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Les inconvénients de la location nue

Contrairement au meublé, le loyer est un peu moins intéressant pour le propriétaire. À surface et emplacement équivalents, le loyer d’un bien meublé peut être supérieur de 10 à 30% à celui d’une location vide. De plus le propriétaire ne peut fixer son loyer librement, celui-ci étant réglementé par l’indice INSEE.

Autre point à garder en mémoire, de nombreux biens non meublés sont disponibles à la location, la concurrence est donc plus rude malgré le marché très tendu que connait actuellement de nombreuses villes comme Nantes.

Ce qu’il faut retenir sur la location meublée et non meublée

La location meublée bénéficie d’un réel avantage fiscal avec un taux de rentabilité plus élevé. Cependant, selon votre secteur géographique et le temps que voulez accorder à votre investissement locatif, vous devrez peser le pour et le contre entre la location meublée ou la location vide pour éviter de trop grandes périodes de vacances locatives.