Faut-il choisir le régime réel ou micro foncier ?

Investir dans l'immobilier est une décision stratégique qui nécessite de comprendre les différentes options fiscales disponibles. Dans les grandes villes du Grand Ouest comme Nantes, Vannes ou Les Sables-d’Olonne, le choix entre le régime réel et le micro-foncier est crucial pour optimiser la rentabilité de votre investissement. Découvrez les particularités de ces deux régimes fiscaux, leurs avantages et inconvénients, ainsi que les exonérations de taxe foncière applicables aux nouveaux acheteurs et investisseurs.

Régime réel ou micro-foncier : quelles différences ?

A propos du régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est une option simplifiée pour les propriétaires percevant moins de 15 000 euros de revenus fonciers annuels. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs bruts, c’est-à-dire que vous ne serez taxé que sur 70 % de ces revenus. L'administration fiscale applique automatiquement cet abattement, simplifiant ainsi les démarches pour les investisseurs. Par exemple, si un propriétaire perçoit 13 000 euros de loyers dans l’année, alors le régime micro-foncier s’applique. Avec un abattement de 3 900 euros, il ne sera donc taxé que sur 9 100 euros de revenus.

Dans le cadre de ce régime micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % concerne des locations « nues ». Pour les locations meublées, cet abattement forfaitaire est de 50 %.

Les avantages du régime micro-foncier

• Une déclaration facile et gestion administrative minimale
• Abattement forfaitaire : une réduction automatique de 30 % des revenus locatifs

Les inconvénients du régime réel

• Limite des revenus : Seulement applicable si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 15 000 euros
• Abattement fixe : C’est moins avantageux si vos charges réelles excèdent 30 % des revenus locatifs

A propos du régime réel ?

Le régime réel, quant à lui, est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 euros par an ou si vous choisissez cette option volontairement. Cette deuxième solution s’applique aux personnes dont les revenus restent inférieurs à ce seuil, sachant que l’option est irrévocable pendant 3 ans. Ce régime permet de déduire les charges réelles liées à la gestion de votre bien immobilier, telles que les travaux d'entretien, les intérêts d'emprunt, les assurances, et la taxe foncière. Bien que plus complexe, le régime réel peut s’avérer avantageux si les charges sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 30 % proposé par le micro-foncier.

Les avantages du régime réel

• Déduction des charges réelles : Possibilité de déduire toutes les dépenses liées à la gestion du bien immobilier, ce qui peut réduire considérablement l'imposition
• Optimisation fiscale : Potentiellement plus avantageux pour les investisseurs ayant des charges élevées

Les inconvénients du régime réel

• Gestion plus complexe et nécessité de conserver tous les justificatifs de dépenses • Formalités administratives : Déclaration fiscale plus détaillée et rigoureuse

Les exonérations de taxe foncière pour les investissements neufs

Investir dans l’immobilier à Nantes ou dans sa région peut également offrir des avantages fiscaux notables, surtout en ce qui concerne l’investissement dans le neuf. Plusieurs dispositifs permettent d'obtenir des exonérations de taxe foncière.

L’exonération pour les constructions neuves

Les logements neufs peuvent bénéficier d'une exonération de taxe foncière pendant 2 ans à partir de la date d’achèvement des travaux. Cette mesure vise à encourager la construction et l’acquisition de biens neufs.

Le dispositif Pinel

En investissant dans le neuf avec le dispositif Pinel, les investisseurs peuvent non seulement bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, mais également être exonérés de taxe foncière pendant deux ans.

Attention : Le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024. Après cette date, il n’y aura plus de dispositif de défiscalisation à la location dans le neuf.

L’achat en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement)

Les achats de biens en VEFA peuvent également bénéficier d'une exonération de taxe foncière. L'exonération est applicable dès la livraison du bien et pour une durée de deux ans.

Micro-foncier ou régime réel : quel choix faire ?

Le choix entre le régime réel et le micro-foncier dépend principalement de vos revenus locatifs et des charges associées à votre bien immobilier. Pour les investisseurs percevant moins de 15 000 euros de revenus fonciers annuels avec des charges faibles, le régime micro-foncier offre simplicité et efficacité. En revanche, pour ceux ayant des revenus plus élevés ou des charges importantes, le régime réel permet une optimisation fiscale plus poussée, malgré une gestion plus complexe.

Enfin, investir dans l’immobilier neuf à Nantes présente des avantages fiscaux non négligeables, avec des exonérations de taxe foncière pendant deux ans, rendant ces investissements encore plus attractifs.

Pour toute décision, il est recommandé de consulter un expert en fiscalité immobilière pour évaluer la meilleure stratégie fiscale en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs d'investissement.