Comment bien transmettre votre patrimoine immobilier ?

Vous pensez réaliser un investissement locatif à Nantes ou ailleurs en France, et vous vous demandez comment vous pourrez transmettre ce patrimoine à vos proches ? Vous vous questionnez sur le type de donation à privilégier ? Pour réussir à léguer vos biens immobiliers de la meilleure façon, voici quelques conseils à connaître, partagés par nos experts en gestion locative en Loire-Atlantique, dans le Morbihan et en Vendée.

Découvrez également notre Podcast des Amuse-Bouches de l'Immobilier où nous consacrons tout un épisode sur les 6 bonnes pratiques de la transmission de patrimoine :

Ecouter le Podcast

Podcast disponible sur Deezer, Spotify, Apple Podcast et Avast

Transmettre par la donation en pleine propriété

À la différence d’un don manuel, portant seulement sur les biens mobiliers, la transmission d’un bien immobilier, appelé don notarié, doit être obligatoirement réalisée chez un notaire. Il s‘agit de l’outil le plus simple pour transmettre son patrimoine, puisque la succession s’effectue alors que le propriétaire est encore vivant contrairement au testament. Sachez que la donation notariée est soumise à une taxation et c’est le notaire qui s’occupera des différentes formalités de déclaration.

La donation en avancement de part successorale

La donation en avancement de part successorale permet de léguer une part du bien immobilier à un héritier en avance. Cette procédure est possible uniquement si elle concerne des héritiers réservataires, c’est-à-dire les enfants et petits-enfants. Il est important de souligner qu’il n’est pas possible de rompre l’égalité entre chaque héritier. En effet, les droits de chacun d’entre eux sont préservés. Ainsi, la donation faite en avance sera prise en compte dans le calcul de la réserve héréditaire, lors de la succession. De ce fait, cette méthode permet d’éviter toute querelle liée à des désaccords sur le testament. De plus, la donation en avancement de part successorale permet de bénéficier d’abattements fiscaux. Notez aussi qu’il s’agit d’un acte notarié définitif.

La donation hors part successorale

La donation hors part successorale permet d’assurer la transmission de son bien immobilier de son vivant, à toute personne. Ainsi, il est possible de léguer son patrimoine à sa famille plus éloignée, comme un oncle, une tante ou un neveu, ou encore à une autre personne de son entourage avec qui l’on ne partage pas de lien de sang. Elle permet aussi de favoriser un héritier réservataire par rapport à un autre. Il faut tout de même savoir que la loi préserve les intérêts des héritiers réservataires, ainsi, une part minimale de l’héritage doit être réservée à ces derniers. Si la donation hors part successorale porte atteinte à cette réserve, les héritiers lésés peuvent contester la donation en justice.

La donation-partage à privilégier

La donation-partage est un acte juridique qui permet de transmettre tout ou une partie de son patrimoine de son vivant, en le divisant de manière équitable. De ce fait, lorsque le donateur a plusieurs enfants, il est conseillé d’opter pour ce type de procédure. Obligatoirement établie par acte notarié et devant être acceptée par les bénéficiaires, la donation-partage permet de « figer » la valeur des biens immobiliers au jour de la donation et empêcher une éventuelle action d’un enfant contre ses frères et sœurs. En outre, ce procédé permet d’éviter une partie des frais de succession qui seraient normalement dus lors du décès.

Transmettre par la donation par démembrement+

La donation par démembrement de propriété présente un avantage considérable si vous possédez du patrimoine locatif. Vous pouvez garder la maîtrise de vos biens de votre vivant. Ainsi, les droits quant à la propriété sont divisés en deux parties. La première est l’usufruit, et concerne la personne qui utilise le bien (droit d’usage) et donc qui conserve la possibilité d’occuper ou de louer le logement. C’est aussi la personne qui en perçoit les revenus (fruits). Ainsi, si vous avez réalisé un investissement locatif à Nantes ou sa région, cela présente un véritable avantage.

La seconde division est la nue-propriété, et correspond à la personne qui deviendra plein propriétaire dans le futur. Ce dernier est libre de vendre le bien, à condition d’obtenir l’accord de l’usufruitier. Ainsi, si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez la possibilité de le transmettre de votre vivant à votre enfant tout en conservant le droit de l’occuper, ou bien de le mettre en location et d’en percevoir le loyer. Votre enfant deviendra pleinement propriétaire du logement lors de votre décès.

Avec le démembrement vous pourrez donc transmettre sans vous appauvrir, car seule la nue-propriété sera donnée et vous conserverez l’usufruit de vos biens. Un des autres avantages qu’offre cette méthode, est qu’aucun frais supplémentaire ne sera appliqué lors de la succession, quand le nu-propriétaire deviendra pleinement propriétaires des biens. Notez que les droits de donation sont seulement calculés sur la valeur de la nue-propriété, déterminée en fonction d’un barème spécifique.

Organiser sa transmission de patrimoine grâce à la SCI

La Société Civile Immobilière, ou SCI, est une forme juridique de plus en plus utilisée pour gérer plus facilement son patrimoine immobilier. Constituée à minima avec 2 personnes nommées « associés », ce statut donne la possibilité aux parties de détenir des parts sociales proportionnelles à leur apport.

Outre le fait que la SCI est très facile à mettre en place, son avantage principal est d’optimiser la transmission de patrimoine en bénéficiant d’abattements intéressants.

Ainsi, de leurs vivant, les parents peuvent effectuer des donations comme une avance sur l’héritage. Cette avance s’élève à 100 000€ pour chaque enfant et par parent sans avoir le besoin de payer de droit de donation. Si la donation dépasse les 100 000€, les sommes sont taxées à un taux progressif allant de 5% à 45%. La donation est renouvelable tous les 15 ans.

Autre atout, la SCI permet une prise de décision plus rapide et juste, a contrario des Indivisions qui créent souvent des conflits en famille lors des successions.