Charges de copropriété en 2025 : Comprendre, calculer et anticiper les hausses

Les charges de copropriété représentent un poste de dépense incontournable pour tout propriétaire d'un logement en immeuble collectif. Avec l'augmentation des coûts de l'énergie, les obligations de rénovation et les nouvelles réglementations, les charges de copropriété devraient continuer à augmenter en 2025. Comprendre leurs compositions, leurs répartitions et les moyens de les réduire est essentiel pour mieux gérer son budget patrimonial.

Qu'est-ce que les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété correspondent aux dépenses nécessaires à l'entretien, au fonctionnement et à l'administration des parties communes d'un immeuble. Ces charges sont payées par l'ensemble des copropriétaires en fonction de leur quote-part d’immeuble, appelée "tantièmes".

Elles se décomposent en deux grandes catégories :

Les charges générales

Les charges générales concernent toutes les dépenses liées au bon fonctionnement et à l’entretien global de la copropriété. Elles sont réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. Voici quelques exemples des principales charges générales :

• Les frais d'assurance multirisques de l'immeuble : l’assurance, obligatoire, couvre les conséquences de sinistres provoquant des dégâts dans les parties communes ou ayant pour origine une partie commune. Elle peut également intervenir dans le cadre de sinistres dans des logements selon la matérialité des dégâts (conventions entre assureurs)
• L'entretien des parties communes : Cela concerne le ménage, la gestion des ordures ménagères, l'éclairage des couloirs…
• L'entretien des espaces verts : la tonte, la taille des haies, le ramassage des déchets…
• Les honoraires du syndic de copropriété : Le syndic assure la gestion et l’administration de l’immeuble, ce qui engendre une rémunération forfaitaire annuelle.

Les charges spéciales

Les charges spéciales concernent des services ou équipements dont tous les copropriétaires ne bénéficient pas nécessairement. Elles sont définies dans le Règlement de Copropriété et sont réparties selon des bases spécifiques (tantièmes ou unité)

Voici quelques exemples :

• Le chauffage collectif : les frais sont généralement répartis en fonction de la consommation des logements (à l’aide de répartiteurs de chauffage par exemple) ou de la surface habitable.
• L'entretien des ascenseurs : les copropriétaires ont des quote-part différentes selon la situation du logement (étage). Les logements du rez-de-chaussée n’y participent pas, ou peu (pour descendre au sous-sol par exemple).
• L’entretien du portail sous-sol : pour les immeubles possédant un parking en sous-sol, le portail d’accès doit être entretenu et vérifié au minimum une fois par an.

La gestion des charges de copropriété en 2025

Le rôle de votre syndic de copropriété est notamment la gestion des charges, il joue donc un rôle central dans l’administration de l’immeuble. Il est responsable de l’élaboration du budget annuel, qui inclut les dépenses courantes liées aux contrats souscrits pour l’entretien des équipements, des services, mais aussi les consommations des équipements tels que l’électricité, le gaz pour le chauffage collectif, l'eau froide etc.

Un des aspects clés de sa mission est la gestion financière de la copropriété. Cela implique de garantir un équilibre entre les dépenses et les recettes tout en veillant à la répartition équitable des charges entre les copropriétaires, selon la quote-part de chacun. Il doit également tenir une comptabilité précise et transparente, afin que chaque copropriétaire puisse suivre l’évolution des dépenses.

Il est important de noter que les charges de copropriété en cas de vente d’un lot sont dues par le propriétaire sortant jusqu’à la date de la vente, et par le nouveau propriétaire à partir de cette même date. Toutefois, en fonction des modalités prévues dans l’acte de vente, la répartition des charges peut être ajustée, notamment si des provisions ont été versées pour l'année en cours.

Le syndic est également chargé de la mise en œuvre des décisions prises durant une Assemblée Générale de copropriétaires (AG), notamment celles concernant les travaux nécessaires au bon entretien de la copropriété. Il doit rechercher les meilleurs prestataires, obtenir plusieurs devis et superviser les interventions des entreprises. Ces travaux font l’objet d’appels de fonds travaux exceptionnels, qui n’entrent pas dans le budget courant annuel.

Le syndic se doit de donner des informations comptables transparentes, pour la bonne compréhension des copropriétaires : détailler les dépenses avec des libellés clairs, commenter les postes budgétaires qui changent éventuellement d’une année sur l’autre.

Le plus : lorsqu’il y a un Conseil Syndical au sein d’une résidence, il est important de rappeler que ses membres contrôlent les éléments comptables en réunion préparatoire, avant la présentation en Assemblée Générale. C’est un vrai travail d'équipe.

Une bonne connaissance des immeubles permet au syndic de présenter en Assemblée Générale des comptes bien maîtrisés et des budgets bien préparés. Le travail de contrôle et de vérification effectué en amont de cette présentation (vérification des factures, des taux de tva, des augmentations contractuelles, changement de contrat etc) assure une comptabilité précise et transparente.

Pour les immeubles dotés d’un Conseil Syndical, le contrôle des comptes et des budgets est réalisé en commun avec le syndic. Ce travail d’équipe permet de conforter les copropriétaires en Assemblée Générale sur la bonne tenue de leur comptabilité.

Comment sont calculées les charges de copropriété ?

Le calcul des charges de copropriété repose sur plusieurs critères déterminés par la loi et le Règlement de Copropriété.

Le budget prévisionnel

Chaque année, le syndic établit un budget prévisionnel qui est soumis au vote des copropriétaires lors de l'Assemblée Générale. Ce budget couvre les dépenses courantes de la copropriété, telles que l'entretien des parties communes, les consommations énergétiques et les services collectifs (ascenseur, chauffage, nettoyage, etc.). En général, un pourcentage d’augmentation est pris en compte chaque année, permettant d’anticiper les augmentations des entreprises sous contrat. Pour les copropriétaires ne pouvant pas assister à l'Assemblée Générale, le vote par correspondance permet de participer à la prise de décision. Ce vote par correspondance peut être directement rempli via l’espace client, ou envoyé par courrier au syndic, dans le respect des délais et des formalités nécessaires. Cela permet d’assurer une participation plus large, même à distance.

La répartition des charges

La répartition des charges de copropriété se calcule en fonction des tantièmes des bases de répartitions existantes dans le Règlement de Copropriété. Plus un lot possède de tantièmes, plus sa participation aux charges est élevée.

Exemple de calcul

Si un immeuble a un budget prévisionnel de 100 000 €, et qu'un copropriétaire détient 1000 tantièmes sur un total de 10 000 tantièmes, il devra payer :

100 000 € x 1000 tantièmes /10 000 tantièmes = 10 000 € de charges annuelles.

Charges de copropriété : comment les maîtriser ?

La maîtrise des charges, et l’objectif d’économies fait partie du rôle du syndic. Chaque année lorsque l’édition des comptes de l’immeuble est réalisée, l’équipe de gestion (gestionnaire et comptable) vérifie les dépenses et prépare les budgets prévisionnels.

Voici un extrait de nos 10 conseils pour réduire ses charges de copropriété :

À titre collectif :

• Réduire la consommation d’électricité dans les parties communes : L’installation d’ampoules ou de luminaires LED, plus économiques et durables, fait partie des bonnes pratiques de consommation énergétique. Les détecteurs de présence couplés à des minuteries optimisent l’éclairage des parties communes en ne l’activant qu’en cas de besoin.
• Miser sur un entretien régulier : Un entretien annuel des installations (chaufferie, toiture, surpresseur, pompes de relevage) permet un bon fonctionnement de celles-ci. Réaliser régulièrement de petits travaux d’entretien assure la pérennité des équipements, et évite de très gros travaux avec de grosses dépenses.

À titre privatif :

• Diminuer la consommation d’eau : Faire des économies d’eau est nécessaire pour réduire vos charges. Prendre des douches plutôt que des bains, vérifier et réparer les fuites, installer des régulateurs de débit… représentent des solutions à la fois écologiques et économiques.
• Diminuer sa consommation de chauffage : Pour réduire la dépense liée au chauffage, il convient de faire poser des robinets thermostatiques sur les radiateurs (permet un réglage du chauffage selon les pièces occupées), avoir du double vitrage pour éviter les déperditions, et purger régulièrement les radiateurs pour une meilleure répartition de la chaleur.

Quelles sont les dépenses imprévues possibles en copropriété ?

Certains frais peuvent s’ajouter aux dépenses courantes, sans qu’ils soient prévus, il s’agit donc de dépenses imprévues. Voici quelques exemples :

• Les travaux urgents qui ne peuvent pas attendre la tenue d’une Assemblée Générale : Une fuite d’eau importante, une panne d’ascenseur ou une dégradation nécessitant une intervention rapide. Même si les travaux sont réalisés en urgence, avec un appel de fonds exceptionnel pour pallier la dépense, ils sont à ratifier lors d’une Assemblée.
• Le défaut de paiement de certains copropriétaires : Si certains copropriétaires ne règlent pas leurs charges, malgré une procédure contentieuse mise en œuvre par le syndic, il peut arriver que la trésorerie de l’immeuble soit en difficulté. Afin de continuer à payer les fournisseurs de l’immeuble, il arrive que le syndic soit contraint de faire un appel de fonds spécifique aux copropriétaires “selon la clause de solidarité” existante dans le Règlement de Copropriété. Ce financement est temporaire et le remboursement de l’avance effectuée se fera lorsque le compte du copropriétaire débiteur sera à jour. Un suivi régulier des paiements et l’envoi de relances doit être le garde-fou de ce risque.

L'essentiel à savoir sur les charges de copropriété en 2025

1. Comprendre les charges de copropriété est indispensable pour tout propriétaire ou acquéreur en 2025.
2. Le syndic, en veille permanente sur les évolutions législatives, économiques et énergétiques, assure une gestion financière en “bon père de famille”.
3. La maîtrise des charges et l’ajustement des budgets permet d’éviter leur dépassement.
4. La transparence des informations comptables présentées en Assemblée Générale permet un vote serein des comptes et des budgets prévisionnels.