Quand et comment augmenter le loyer d’un locataire ?

Vous êtes propriétaire d’un bien à Nantes et vous souhaitez augmenter votre loyer ? Quelles sont les modalités pour la révision du loyer ? Quand est-il possible ou préférable de le faire ? Dans cet article, nous vous aidons à faire le point !

Quand augmenter le loyer d’un locataire ?

Il existe plusieurs options pour l’augmentation du loyer de la part d’un propriétaire : lors d’un contrat en cours de bail, d’un renouvellement de bail, ou d’un changement de contrat de location (changement de locataire)… Chaque option à ses conditions de révision.

Réviser le loyer en cours de bail

La première possibilité est d’augmenter un loyer en cours de bail, mais comment ? Pour cela, il faut impérativement que le contrat de bail stipule la possibilité de cette révision. Si elle est mentionnée, le changement peut intervenir une seule fois par an : à une date prévue ou bien à la date anniversaire du contrat. On parle de révision annuelle du loyer.

En outre, l’augmentation ne peut pas dépasser l’indice de référence des loyers (IRL). L’indice IRL est calculé par l’INSEE chaque trimestre.

Cependant, de nombreux propriétaires choisissent de ne pas appliquer cette augmentation annuelle. En effet, ils préfèrent souvent jouer la carte de la sécurité en veillant à ce que leur logement soit toujours loué. Dans le cas contraire, ils risquent de devoir enchaîner les contrats de location. Ce qui peut entraîner des périodes de vacance locative.

Pour éviter ces imprévus, vous pouvez souscrire à un mandat de gestion locative à Nantes, comme notre mandat tranquillité par exemple. Cette démarche vous permet de vous entourer d’un binôme professionnel composé d’un gestionnaire locatif et d’un négociateur en location, réduisant votre risque de vacance par une analyse juste du marché et une étude approfondie des candidats locataires qui souhaitent occuper votre logement.

Réviser le loyer lors du renouvellement du bail

La deuxième alternative est d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, mais comment ? Ce dernier a généralement une durée de trois ans. Dès lors, il est possible pour le propriétaire bailleur d’augmenter le loyer, mais avec certaines modalités de révision :

1. Tout d’abord, le bailleur doit prouver que son bien est sous-évalué en présentant une étude de marché détaillée. Le dossier en question doit comprendre le montant locatif de trois biens comparables se situant dans le voisinage proche. Cette règle s’étend à six logements pour les villes de plus d’un million d’habitants. En souscrivant à un mandat de gestion locative à Nantes ou dans sa région, un gestionnaire pourra vous accompagner dans cette démarche.

2. Par ailleurs, le propriétaire est soumis à l’acceptation du locataire de l’augmentation du loyer. En effet, il doit envoyer une demande écrite à son locataire six mois avant la fin du bail. Cette requête doit s’effectuer par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire a le droit de refuser. Le propriétaire peut alors saisir la commission départementale de conciliation. Si le locataire donne son accord, l’augmentation doit être lissée sur trois à six ans.

Comment augmenter le loyer entre deux locataires ?

Le propriétaire bailleur est libre en principe d’augmenter le loyer lors d’un changement de contrat de location, c’est-à-dire lors d’un changement de locataire. Il doit pour cela respecter les conditions de la loi ALUR en mentionnant le dernier loyer dans le nouveau bail, et en ne dépassant pas l'indice IRL appliqué au logement concerné. Il faudra ensuite trouver un locataire qui accepte les nouvelles conditions.

Augmenter le loyer en cas de travaux

Un locataire peut être plus enclin à payer un loyer qui vient d’être révisé si le propriétaire a effectué des travaux dans le logement. Cependant, il doit s’agir d’une véritable rénovation et pas seulement de travaux d’embellissement. De plus, le propriétaire doit suivre une certaine réglementation pour calculer l’augmentation de son loyer après avoir réalisé des travaux. Le montant hors taxes de ces travaux doit être au minimum égal à six mois de loyer. Dans ce cas, l’augmentation ne peut dépasser 15% du montant des travaux sur un an.

Augmenter le loyer en cas d’inflation

Le loyer peut aussi être augmenté si c’est le cas pour la plupart des loyers des logements du même type. En effet, il paraît normal de suivre la tendance du marché et de majorer le loyer en cas de forte inflation. Néanmoins, l’augmentation de loyer est plafonnée à 3,5% de l’indice IRL publié par l’INSEE, évoqué plus haut dans l’article.

De plus, la révision du loyer peut être encadrée si l’investissement locatif à Nantes a été réalisé sous la loi Duflot, ou la loi Pinel qui la remplace depuis août 2014. Ces lois permettent aux propriétaires d’investir dans l’immobilier en bénéficiant de réductions d’impôts, à condition de mettre le logement en location pour une durée minimum de six ans.

Quand avertir un locataire d’une augmentation de loyer ?

Si l’augmentation du loyer est liée à l’IRL indiquée dans le bail, sachez que vous n’avez pas de préavis à respecter pour prévenir votre locataire mais il est tout de même recommandé de le prévenir en amont pour que celui-ci ne soit pas surpris lors des prélèvements réhaussés. L’augmentation se fera naturellement lors de la date anniversaire de signature du bail.

En revanche, dans le cas de travaux de rénovation, le locataire doit être prévenu 6 mois avant la date effective d’augmentation. Cette communication lui permet de s’organiser si jamais il doit changer de logement.