Acheter pour louer : quel choix faire pour investir ?

Vous avez envie d’acheter un bien immobilier pour ensuite le louer dans le but de vous construire un patrimoine immobilier et de vous créer des revenus passifs grâce à cet achat ? Mais vous n’êtes pas sûr de savoir comment bien acheter pour louer ? Eh bien nous, experts de l’immobilier depuis 1970, sommes-là pour vous guider à faire les meilleurs choix !

A quoi penser avant d’acheter pour louer ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, il nous semble important de revenir rapidement sur le but de cet article. Celui-ci a pour objectif de vous donner un maximum de conseils pour réaliser LE projet d’investissement locatif.

Nous savons qu’il n’est pas toujours évident d’obtenir une bonne rentabilité, c’est pourquoi il va être nécessaire de faire les bons choix, par exemple vous allez devoir choisir la bonne ville et le type de bien (neuf ou ancien, studio, T1, T2 ou T3) ce qui n’est pas toujours facile. Aussi, vous pouvez vous demander s’il faut acheter pour louer à l’année ou en location saisonnière.

Il est donc important de réfléchir à votre investissement immobilier avant de vous lancer dans cette belle aventure.

Dans quelle ville acheter pour louer ?

Le premier choix décisif lorsque vous vous lancez dans l’investissement locatif est la localisation. En effet, l’important pour vous est d’acquérir un logement qui sera rapidement loué. Pour ça, il vous faut au préalable vérifier le marché locatif, et établir une liste de villes attrayantes.

Privilégiez une ville dynamique pour réussir votre investissement locatif

Dans le cadre d’un achat immobilier dans le but de louer, concentrez vos recherches en ciblant une ville dynamique.

Bénéficiant d’activités économiques attractives, et plébiscitée pour son cadre de vie, la métropole nantaise est une excellente cible pour un projet d’achat immobilier. Située à la 2ème place des villes où il faut investir en 2021, d’après Netinvestissement, Nantes vous offre de nombreuses possibilités d’investissement locatif, notamment des studios et T1 plébiscités par les étudiants.

Notre service de gestion locative à Nantes saura vous renseigner sur ce secteur et sur la demande locative du marché. Apprenez comment calculer le rendement de votre investissement locatif à Nantes grâce à notre article dédié au calcul du taux de rentabilité.

Ne vous trompez pas dans le choix du quartier ou secteur

La deuxième étape est de choisir le quartier idéal : bien desservi par les transports en commun, avec des commerces à proximité, des écoles/universités ou encore un environnement agréable aux alentours. Pour vous guider, consultez notre article : Investissement locatif à Nantes : les meilleurs quartiers où investir.

Mettez-vous à la place du locataire : si vous acheter pour louer à un étudiant, ou pour une famille, vous ne rechercherez pas les mêmes critères de quartier. Une bonne question à se poser est : Est-ce que je serais prêt à vivre ici si j’étais un étudiant ? Si oui pourquoi ? Le fait d’y réfléchir à l’avance vous permettra de déjà voir les avantages et inconvénients du bien immobilier que vous compter acheter pour ensuite mettre ses avantages en avant lorsque vous aller le louer.

Acheter pour louer : investir dans le neuf ou dans l’ancien ?

En tant que futur investisseur souhaitant mettre en location son bien, il est important de savoir quel type de bien immobilier vous intéresse : acheter dans le neuf ou de l’ancien.

Si vous achetez un bien immobilier dans le neuf, pensez au dispositif Pinel, qui permet une réduction d’impôts de 12% si vous louez sur 6 ans, 18% sur 9 ans, ou 21% sur 12 ans. Un bénéfice fiscal à ne pas négliger !

Sachez que l’immobilier ancien à rénover a également ses avantages : notamment la possibilité de visiter le bien et celle de déduire les travaux des revenus fonciers. Cela permet de créer un déficit foncier reportable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros la première année. Le reliquat est reportable sur les revenus fonciers les années suivantes.

Investir dans une location vide ou meublée ?

Faut-il louer meublé ou vide ? Acheter pour louer dans la location vide ou meublée est également un questionnement pour les futurs investisseurs.

Acheter pour une location vide

Sachez que pour la location vide, c’est un bail de trois ans renouvelables pour une période de trois ans supplémentaires, ce qui vous offre de la stabilité comparée à une location meublée. Concernant la fiscalité, les loyers que vous récupérez seront ensuite imposés au niveau de vos revenus fonciers. En réduction d’impôts, votre déficit foncier peut s’imputer sur vos revenus à hauteur de 10 700€ par an.

Acheter pour une location meublée

Pour la location meublée, le bail est d’un an (ou de 9 mois si c’est un étudiant) et le logement doit être habitable. Concernant l’imposition des revenus fonciers du meublé, il existe 2 régimes : le régime réel (les charges et amortissements sont déduits de vos loyers récupérés, donc votre imposition diminue) ou l’abattement forfaitaire (50 %). La fiscalité est donc plus favorable qu’en location vide, mais peut s’avérer plus complexe.

Quelles solutions pour investir dans l'immobilier locatif ?

Plusieurs solutions sont envisageables quand on se lance dans l’investissement immobilier en vue de louer. Il est possible d’investir de différentes manières, dont la SCI et la SARL de famille.

Créer une société civile immobilière (SCI)

Constituée au minimum de deux personnes morales ou physiques, appelés associés, une Société Civile Immobilière (SCI) permet d’anticiper la transmission de son patrimoine immobilier, de protéger un partenaire en cas de décès et de prévenir d’éventuels conflits entre les héritiers. Ce sont les statuts qui déterminent les règles d’organisation et de fonctionnement de la SCI.

Investir en SARL familiale

Société à responsabilité limitée, la SARL de famille ou SARL familiale, permet de bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques, telles que l’option pour l’impôt sur le revenu et certaines exonérations. Cependant, pour profiter de ce statut tous les associés doivent être de la même famille.

N’oubliez pas d’étudier le marché

Cela peut sembler comme une évidence, mais nous voyons encore beaucoup trop de cas avec nos clients où ceux-ci n’ont même pas pris le temps de réaliser une étude de marché des biens locatifs…

En effet, il est primordial lorsqu’on achète pour louer dans l’immobilier d’étudier le marché pour obtenir un investissement qui soit le plus rentable possible. La location vous permettra à coup sûr de payer votre achat immobilier, mais il est également intéressant de penser à l’après, c’est-à-dire à la revente de votre bien, surtout si vous voyez votre investissement sur le long terme.

C’est pourquoi, si le marché de l’immobilier ne fait qu’augmenter dans la zone où vous souhaitez investir, il sera très intéressant pour vous de réaliser cet achat ! En revanche, si depuis plusieurs années le marché ne fait que baisser, il est peut-être préférable de se diriger vers un autre emplacement pour votre investissement locatif.

Pour étudier votre marché nous vous recommandons de regarder les annonces immobilières, le taux de logements vacants dans le ou les quartiers que vous avez repérés, les prix du mètre carré pratiqués à la location, etc. Vous pouvez également nous confiez votre projet pour que nous menions une étude pointue répondant à vos attentes.

Diversifier vos investissements immobiliers

Il est préférable dans l’immobilier, de recourir à la diversification de ses revenus immobiliers surtout lorsqu’on souhaite acheter pour louer.

En effet, il est judicieux si votre situation le permet, de ne pas concentrer toute votre capacité d’investissement dans le même bien immobilier, mais plutôt d’investir à la fois dans plusieurs biens immobiliers et même pourquoi pas à diversifier les types de biens (location vide, location meublée, bien neuf, bien d’occasion, etc). Cela peut éviter parfois les mauvais tour ou des événements inattendus comme des loyers impayés, une carence locative ou une vacance locative pour citer quelques exemples.

Par ailleurs, ne voyez pas trop grand, préférez investir petit à petit que trop d’un coût et ne plus être capable de rembourser ces biens immobiliers.

Nous espérons que cet article vous apportera des réponses sur l’investissement immobilier locatif. Pour aller plus loin, vous pouvez également consulter nos 10 astuces pour réussir votre investissement immobilier.